小產權房蔓延

　　據中國證券報記者多方了解，目前還沒有相對準確完整的全國小產權房總量統計數據。早在2007年就曾有國土部門表示，全國的小產權房總量高達66億平方米。而深圳相關部門可查到的數據是，深圳小產權房2009年有1.02億平方米，目前占到全市住房總套數的56%。業內人士表示，近年來深圳小產權房建設蔓延勢頭并沒有得到有效遏制。其中，低收入者的購房需求、保障房建設相對滯后是重要原因。

　　“公園就在家門口，大芬油畫村的藝術氛圍溶入您的生活，地鐵三號線近在咫尺……”這是深圳玉嶺花園的廣告語。玉嶺花園修建在一塊不足一公頃的土地上，坐落著十幾棟23層住宅樓，樓間距不足15米。目前玉嶺花園二手毛坯房的價格接近每平方米4000元，與玉嶺花園一路之隔的萬科公園里項目均價為每平方米17000元。不少沒有深圳戶籍、購買力又十分有限的外來人口將購房目標鎖定在了小產權房。

　　老湯是玉嶺花園的業主，2010年他用26萬元買下了這套三室兩廳的小產權房，如今同一戶型的標價已經漲到40多萬元。老湯為中國證券報記者展示了買房時辦理的“購房手續”。所謂的購房手續只是一張附有律師見證書的“合作建房協議書”，協議書中寫明了房子的售價和交房標準，但并沒有關于產權方面的注解。

　　老湯買的這套小產權房標明面積接近100平方米，而老湯覺得最多也就70平方米。玉嶺花園的電費為每度0.85元，比商品房電費貴0.17元。老湯住的那棟樓為兩梯七戶，電梯上沒有廠家標識和檢修記錄。老湯還說，小區的物業也不是很好，管理比較混亂，物業費卻不便宜。

　　老湯算了一筆賬，整個玉嶺花園的住宅超過1萬套，還有幾百間底商，這樣的樓盤在南嶺村有三個。“同樣的地段，除了樓間距小一些，價格相差4倍！”老湯月薪3000多元，他覺得深圳的商品房對自己來說高不可攀。

　　位于深圳布吉鎮的一處大型小產權房樓盤，總量超過1萬套。

　　投機炒作升級

　　據REICO工作室調研，北京小產權房的業主除了自住和投資需求，還有一些中高收入者購買小產權房作為第二居所；三亞的小產權房除了被中低收入者買走以外，大量被外地人買來用作冬季度假。除了自住需求，深圳小產權房的購買者中還有大量的投資客，他們的投機炒作方式也在不斷發展變化。

　　“如果你注重居住品質，買沙井；如果你在意交通方便，買南嶺；如果你追求升值空間，買龍華”，深圳小產權房經紀人祝偉（化名）說。祝偉說的沙井、南嶺和龍華是深圳小產權房比較集中的區域。在祝偉看來，小產權房是個巨大的市場。他在網上開了博客，專門介紹深圳各個區域的小產權樓盤，還有對小產權樓盤的區位、升值空間等方面進行分析。他還想創辦一個介紹小產權房信息的網站，“就像搜房網那樣”。祝偉去年開始從事小產權房中介。用他自己的話說，他趕上了小產權房“最好”的時候。祝偉介紹，2011年深圳商品房價格是滯漲狀態，但價格漲幅超過50%的小產權房舉不勝舉。

　　深圳從不缺少炒房客，樓市調控開始之后，炒房客們紛紛轉戰小產權房。去年深圳出臺的限購和二手商品房交易新規等調控政策，某種程度上甚至刺激了小產權房的銷售。一位中介工作人員介紹，小產權房的業主中，投資需求遠遠超過自住需求。

　　2011年，一次性出手買下十幾套小產權房的炒房客大有人在。2009年，深圳市規劃國土委對全市小產權房進行摸底登記，當時瘋傳深圳的小產權房即將轉正，上百億民間資金涌入小產權房市場。雖然炒房客們的希望最終破滅了，但近年來小產權房的升值也為他們帶來了一定的投資回報。

　　隨著近日有關部門再次明確表態清理小產權房，一些炒房客萌生退意。在深圳龍崗區的一處小產權樓盤，一套原本標價45萬元的小產權房被炒房客降價5萬甩賣。此外，隨著深圳商品房成交量的持續下跌，小產權房也開始不好賣了，一些小產權項目甚至出現了20%左右的降價。加上近期國家要整頓小產權房的消息頻傳，一些原本打算購買小產權房的購房者開始猶豫，祝偉也不再像之前那樣樂觀。

　　實際上，深圳小產權房的炒房客分為幾個層次，一次性出手買下十幾套小產權房的炒房客只是最低層次的炒作手法。一些資金雄厚的炒房客干脆在小產權房的建設階段就出資參與，這樣的炒房客被稱為“股東”。實力更雄厚一些炒房客則升級為“開發商”，通過各種關系“買”下一塊地皮，試圖賺取最豐厚的利潤。

　　不過，“炒家”的層次越高，風險越大。陳全（化名）就是一位升級為小產權房“開發商”的“頂級炒房客”。不幸的是，開發小產權房最大的風險就在陳全的身上爆發了。

　　陳全早年從事地產中介行業，在房價飆升年代通過傭金賺到了第一桶金。之后憑借地產中介的專業眼光開始炒房，買賣幾套房之后，陳全的財富翻了數倍。2011年陳全發現此輪地產調控比他想像的要嚴厲得多。于是，陳全賣掉手中的全部商品房套現，決定押寶小產權房。幾經輾轉，陳全相中了沙井的一塊集體所有土地。通過一個“神秘人士”的接洽，陳全押上他的全部身家，拿到了所謂的“建房手續”。事實上，陳全自己也不清楚自己“買”下的那塊土地的性質。

　　讓陳全萬萬沒有想到的是，一場“打黑”讓他的發財夢幾近破滅。今年2月，深圳警方對寶安區沙井街道的幾家星級酒店實施包圍，抓捕黑社會組織頭目，原沙井街道辦書記劉少雄被警方帶走。8日，沙井街道辦召開干部大會，宣布免去劉少雄沙井街道黨工委書記、辦事處主任職務。據稱，劉少雄落馬與土地買賣有較大關系。之后，沙井社區集體土地上的在建的小產權項目全部停工。陳全開發的項目當然也不例外。

　　沙井的“打黑”風暴顯露了小產權房的另一面，那就是并不透明的集體土地交易容易滋生尋租空間。2月16日，部分村民聲稱集體土地在不知情的情況下被出售，村民并沒有得到補償。據當地人介紹，沙井社區的土地早在幾年前就已“出售”殆盡。目前，僅萬豐街道的小產權房就超過100萬平方米。

　　全國小產權房業主又開始忐忑不安。近期，國土資源部等監管部門重申小產權房不受法律保護，并提出將試點清理小產權房。

　　中國證券報記者近日在深圳調查小產權房問題時發現，中低收入者的居住需求、民間資金大舉涌入以及保障房建設相對滯后等是當前小產權房繼續蔓延的原因。在房地產宏觀調控的背景下，投資客紛紛參與炒作小產權房，甚至變身開發商自己建設開發以謀取更大利潤。業內人士認為，小產權房建設存在很大隱患，對房地產市場的正常秩序已造成嚴重干擾，到了非解決不可的地步。